Faire construire sa maison : voici nos conseils

Habitat - Constructeurs
24-09-2021
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Retrouvez notre dossier spécial et nos conseils pour bien faire construire sa maison et choisir le bon terrain et le bon constructeur.


Première maison : côté financement


Novices en la matière les primo-accédant même s’ils sont bien informés et plus exigeants, ne sont pas toujours conscients que la construction d’une maison demande beaucoup d’implication et d’énergie et qu’il est important de bien s’entourer pour que le projet d’une vie ne tourne pas au calvaire. Et cela, les constructeurs l’ont bien compris, en développant des offres de maisons de qualité à coûts maîtrisés. Mais le projet de construction débute par la concrétisation du financement !





Aujourd’hui, les nouveaux acquéreurs sont plutôt bien lotis en termes de financement. Les taux d’intérêt restent très bas et le PTZ, une aide de l’Etat accordée sous forme de crédit gratuit, reste valable sur l’ensemble du territoire en 2021. De nombreux constructeurs ont conclu des partenariats avec des banques afin de faciliter l’obtention d’un prêt à un taux attractif et spécialement adapté à un projet de construction. 

La question qui se pose aujourd’hui aux jeunes ménages qui achètent pour la première fois n’est pas de savoir si oui ou non ils ont envie d’une maison, mais plutôt de savoir comment ils vont pouvoir la financer, combien emprunter et de connaître les critères des banques pour décrocher un crédit. C’est par le financement que le projet de construction commence.

Il va être déterminé en fonction de l’apport personnel et votre capacité d’emprunt entre en jeu. Un exemple ? Avec un revenu de 4 200€ net mensuels, l’échéance de prêt ne peut pas dépasser 1 400€. Pour un crédit à 1,50% sur vingt ans, cette mensualité vous permet d’emprunter 290 000€. Avec un apport personnel de 50.000 €, votre budget grimpe à 340 000€.

D’autres critères sont à prendre en compte, comme ne pas avoir de comptes à découvert, pas d’incidents de paiement. Il vaut mieux être en CDI et avoir un reste à vivre suffisant. Les banques cherchent à limiter les risques qu’elles prennent en vous prêtant de l’argent. Elles préfèrent les emprunteurs qui gèrent raisonnablement leurs finances et qui sont capables de faire face à des remboursements sur le long terme.




Pour emprunter moins cher, pensez à jouer sur l’assurance. Avec la loi Hamon, vous pouvez changer d’assurance de prêt dans les douze mois qui suivent la signature du contrat. De quoi gagner quelques milliers d’euros sur le coût du crédit. Vous pouvez bénéficier d’aides, c’est à vous de vérifier si vous y avez droit , la principale étant le PTZ ou Prêt à taux 0%, crédit gratuit réservé aux primo-accédants et attribué sous conditions de ressources. Son montant dépend de l’adresse de votre future maison et de la composition de votre famille.

Attention aux dépenses cachées ! Un budget maison s’envisage de manière globale, en prenant en compte toutes les dépenses, même celles qui surviennent après la construction. Prévoyez de quoi financer les aménagements extérieurs, par exemple, et plus encore la fiscalité. Certains particuliers se rendent compte une fois chez eux qu’ils doivent s’acquitter de la taxe locale d’équipement et/ou de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Des contributions qui dans certains cas se chiffrent en milliers d’euros. 


Pourquoi faire construire sa maison ?


Faire construire sa maison présente des avantages par rapport à l’achat d’une maison ancienne. Le neuf vous assure la qualité, le service, les garanties, les économies d’énergie, le sur-mesure et les avantages financiers.

La première des choses est de toujours garder à l’esprit que vous achetez toujours dans l’optique de revendre un jour... Même si vous ne revendrez pas ! N’hésitez pas à vous déplacer, un terrain qui vous intéresse est comme une maison, il faut pouvoir s’y projeter, à différentes heures de la journée, de la semaine, du week-end et dans les conditions climatiques du moment (temps pluvieux, ensoleillé)…





Le neuf, synonyme de qualité et longévité 

Quand on décide d’acheter et de s’installer dans une maison neuve c’est souvent pour y demeurer de longues années. Acheter une maison déjà existante induit que les équipements et les matériaux ont déjà servi, et certainement qu’ils auront besoin d’être changés plus rapidement que ceux d’une maison tout juste sortie de terre.

De plus tous les matériaux utilisés pour une maison neuve sont conformes à la réglementation et aux normes en vigueur. Faire construire sa maison est la garantie d’obtenir une habitation personnalisée, dont vous aurez choisi la localisation, les plans ainsi que le moindre matériau et la moindre finition. Vous n’aurez pas de budget travaux à prévoir, car elle ne nécessitera pas de rénovation avant un certain nombre d’années.

Le constructeur, un interlocuteur expert à votre service

Durant la construction de votre maison, le constructeur se charge de la réalisation intégrale de votre maison, depuis les fondations jusqu’aux finitions. Il est donc votre unique interlocuteur et un partenaire privilégié dans votre projet. De ce fait, le constructeur s’engage vis-à-vis de vous et doit remplir un certain nombre d’obligations régies par la loi.

Il vous fournit la description précise de la maison construite, le prix de la maison, la date à laquelle débute le chantier et le délai d’exécution des travaux, la garantie de livraison au prix et au délai qui ont été convenus, la garantie décennale.





Vous êtes couvert par un certain nombre de garanties

Un constructeur doit non seulement vous livrer votre maison dans les termes qui ont été convenus depuis le départ, mais il a également l’obligation légale de vous protéger de tout éventuel incident qui pourrait survenir dans votre maison à l’issue des travaux, et ce, pour plusieurs années.

Il vous assure :

La garantie de parfait achèvement : cette garantie vous couvre durant une année en cas de découverte de défauts de conformité ou de désordres, quelle que soit leur nature ou leur importance.

La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement : cette garantie joue durant deux ans, pour tous les défauts affectant les éléments d’équipements dissociables de la construction.

La garantie décennale : cette garantie vous couvre pendant 10 ans en cas de malfaçons compromettant la solidité du bâti ou qui le rendent impropre à sa destination.


Votre habitation est économe et performante 

Les maisons neuves n’ont jamais été aussi performantes qu’aujourd’hui grâce à leur isolation qui ne cesse de se perfectionner et d’innover. Cela concerne tous les points de la maison comme les murs, les planchers, les plafonds, la toiture, les menuiseries, permettant ainsi de réaliser d’importantes économies d’énergie.





Le choix du sur-mesure

La construction neuve a l’avantage considérable de laisser libre cours à la personnalisation de votre projet. Vous pourrez choisir la superficie, l’agencement des pièces, le choix du parquet ou du carrelage et donner une réponse positive à des points qui sont essentiels pour vous ! Alors avoir des exigences n’est plus un problème quand on opte pour la construction neuve.

Si vous hésitez entre faire construire ou acheter, demandez-vous si vous voulez une maison qui vous ressemble à 100%.


Les avantages financiers

Quand il s’agit d’acheter ou de faire construire, le budget a son importance, c’est pourquoi pour soutenir les futurs propriétaires, l’État a mis en place des aides. Si vous faites construire dans le but d’acquérir votre première résidence principale, vous pouvez bénéficier du Prêt à Taux Zéro + (PTZ+).

Si vous êtes éligible au PTZ+, sachez que le montant, dont vous bénéficierez, dépendra de votre zone géographique, de la composition de votre famille et du montant de vos revenus. 



Comment bien choisir son terrain ?


Vous voulez faire construire la maison de vos rêves, il est essentiel de ne pas négliger certains critères dans le choix de votre terrain. Voici quelques règles et conseils indispensables.




Se renseigner auprès de la mairie

Avant de trop avancer localement dans votre recherche de terrain à vendre, renseignez-vous auprès de la mairie pour connaître les autorisations et les restrictions en termes de construction de maisons individuelles.

Chaque commune dispose en effet de ses propres règles en matière de style architectural et de matériaux de construction. Dans certains quartiers, vous serez même contraints de respecter le code couleur pour les toits ou les façades.

Si vous avez une idée bien précise de votre maison idéale, autant s’assurer dès le début que cela est compatible avec votre recherche de terrain. 





Choisissez un terrain libre de constructeur

Vous pourrez ainsi choisir le constructeur de votre future maison, ce qui laisse plus de choix. Vous pourrez ainsi faire appel à un constructeur de maisons individuelles, ou un architecte ou un maître d’œuvre.


La situation géographique

Vous devez privilégier la situation géographique, à chacun de définir ses critères, de préférer la proximité à son lieu de travail ou de s’éloigner des centres agglomérés. Mais attention, il faut prendre en considération quelques points importants, comme rester à proximité des écoles, commerces, magasins, médecins, facilités d’accès.

Rapprochez vous de la mairie pour consulter les aspects financiers liés à la localisation du terrain : taxe d’habitation, taxe foncière. Pensez également aux différentes connexions telles que le téléphone, la ligne internet... et surtout ne négligez pas certaines nuisances sonores ou de pollution, que ce soit le chemin de fer, un couloir aérien, un axe routier, les champs cultivés et leurs contraintes.


L’emplacement et l’orientation

Selon le PLU, certaines règles strictes de construction sont à respecter comme la distance par rapport aux limites du terrain, la hauteur, l’occupation maximale des sols (COS). Prévoyez un terrain suffisamment grand pour y accueillir une horde d’enfants, une piscine, un agrandissement.

Soyez vigilent quant à la pente du terrain, à la végétation, à savoir si le terrain est de type marécageux pour éviter les surcoûts de construction. L’exposition du terrain pour bien prévoir l’aménagement de la future maison.





L’état du terrain

Si possible, choisissez un terrain viabilisé, c’est-à-dire qui dispose des arrivées d’eau, d’électricité, de téléphone, de gaz. Si ce n’est pas le cas, certaines démarches seront à votre charge : ce terrain a-t-il accès au tout à l’égout ? Devez-vous créer une fosse septique ? Où passent l’eau et l’électricité dans votre rue ?

Des questions essentielles qui peuvent augmenter considérablement votre budget. Il est aussi plus prudent et rassurant de connaître la qualité du sol. Pour toutes les autres démarches, rendez-vous à la mairie concernée qui vous donnera toutes les réponses.


Lotissement ou pas ?

Le lotissement comporte de nombreux avantages : Un terrain viabilisé, prêt à construire, des espaces arborés, un lieu d’échanges entre voisins et de protection pour les enfants. Mais il y a aussi un inconvénient : l’obligation de respecter à la lettre un cahier des charges sur des prescriptions architecturales et d’urbanisme.


Vérifier le montant des taxes locales

De nombreux acheteurs oublient d’inclure le montant de leurs futurs impôts dans leur projet de construction. Un prix au m² carré bas peut cacher une taxe d’habitation et une taxe foncière élevées ! 





Première maison : choix du constructeur


Vous avez des envies et besoins précis. Vous allez commencer par lister vos besoins en fonction de vos besoins présents. Vous allez déterminer le nombre de pièces, les prestations, les équipements qui vont composer votre futur foyer. Projetez-vous dans l’avenir pour prévoir l’évolution de votre habitat. 

Ensuite, discutez de vos choix avec les constructeurs pour savoir ce qu’il est possible de faire en fonction de votre budget. Les professionnels d’aujourd’hui mettent à votre disposition des outils numériques qui permettent de créer la maison, de la chiffrer puis d’éditer le contrat de construction. Vous pouvez aussi visualiser la future maison grâce à la réalité virtuelle. De quoi vous projeter plus facilement dans votre nouvel univers !.





La maison personnalisée 

Aujourd’hui, la maison standardisée, perd du terrain. De plus en plus de constructeurs se servent de leur catalogue comme base de travail pour proposer des maisons vraiment personnalisées. Dès lors, tout est possible: architecture traditionnelle, classique ou contemporaine, maison de plain-pied ou à étage, variété des couleurs et des matériaux... Les seules limites : le budget, la faisabilité technique et les règles d’urbanisme.


Constructeur : trouver le bon pro

Renseignez-vous sur le constructeur. Si l’e-réputation du professionnel est en effet un bon indicateur du taux de satisfaction de la clientèle, ne vous limitez pas à ce seul critère. Orientez notamment votre choix sur un constructeur présent dans votre département depuis plusieurs années, c’est l’assurance qu’il connaît bien les spécificités des terrains et les règles d’urbanisme des communes. Vérifiez également qu’il travaille de longue date avec les mêmes artisans : c’est l’assurance de réduire le risque de malfaçons car les entreprises connaissent les exigences du constructeur et les spécificités techniques de ses maisons.


Étudiez la situation financière de l’entreprise en consultant des sites spécialisés. Vous y trouverez le résultat et le chiffre d’affaires des dernières années. N’hésitez pas à visiter ses réalisations à différents stades d’avancement pour observer la tenue du chantier. Pour bénéficier d’une marque reconnue et contrôlée par un organisme indépendant, optez pour des constructeurs qui se sont engagés dans une démarche de certification NF Habitat ou NF Habitat HQE.


Garanties : de l’intérêt du CCMI

Un projet sous protection. Faire construire ne se résume pas au choix d’une proposition commerciale, c’est aussi une affaire de cadre juridique. Le contrat de construction de maison individuelle est incontournable. Les constructeurs insistent sur les garanties qu’ils proposent dans le cadre du Contrat de construction d’une maison individuelle.

« C’est le seul cadre juridique qui inclut de nombreuses protections comme la garantie de livraison à prix et délais convenus, argumente-t-on chez Maisons d’en France, si le constructeur fait défaut, l’assurance prendra le relais. Elle trouvera une autre entreprise qui finira le chantier dans les temps et sans surcoût pour l’acquéreur ».

Conformité à la RT 2012. Pour l’Agence nationale d’information sur le logement (Anil), ce contrat offre un autre atout: « avec lui c’est le constructeur qui est juridiquement tenu de livrer une maison conforme à la réglementation thermique 2020. La construction d’une maison est devenue technique. Il faut se conformer aux exigences de la réglementation concernant aussi bien l’étanchéité à l’air du bâtiment que sa consommation énergétique.

Avec d’autres cadres juridiques, il faudra, en cas de non-conformité, prouver la faute du professionnel pour engager sa responsabilité ». Et l’Anil d’ajouter : « la sécurité apportée par le CCMI est appréciable pour les clients. C’est l’assurance pour eux de ne pas venir grossir le rang des déçus de la maison individuelle. » Vérifiez toutefois l’existence du garant et des garanties financières, certains professionnels sans scrupules proposant de faux CCMI.


Assurances : un sujet crucial

Le professionnel doit être assuré en garantie décennale. Il doit avoir les moyens d’intervenir en cas de défaut et/ou malfaçon concernant le gros œuvre (fissures, défauts d’étanchéité, etc.). Pour faciliter la mise en jeu de la décennale, vous, acquéreur, devez obligatoirement souscrire une assurance dommages-ouvrage (article L 242-1 du Code des Assurances).

En cas de problème de nature décennale, l’assureur vous indemnise et poursuit ensuite les fautifs. Attention : celui qui vous dit que la dommages-ouvrage n’est pas obligatoire ou qui vous dissuade de la souscrire est à fuir absolument ! Les autres assurances. Votre constructeur doit aussi être assuré en responsabilité civile professionnelle.

Pour votre part, vous devez, en tant qu’acquéreur, souscrire une assurance habitation, autrement nommée assurance propriétaire non-occupant dès que la maison est hors d’eau/hors d’air, c’est-à-dire lorsque la toiture et les fenêtres sont posées. Une fois la maison terminée, vous prenez la traditionnelle assurance multirisque habitation. 


Des plans pour votre future maison 


Pour vous aider dans votre choix, voici des idées de plans pour votre future maison.





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Tél. : 05 56 50 15 58 - 05 56 38 56 63

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