Entretien avec Arnaud Roussel-Prouvost de la Fédération des Promoteurs Immobiliers

Habitat - Promoteurs
24-09-2019
Entretien avec Arnaud Roussel-Prouvost  de la Fédération des Promoteurs Immobiliers

Président de l’antenne régionale de la Fédération des Promoteurs Immobiliers depuis juin 2018, Arnaud Roussel-Prouvost brosse un portrait inquiétant du marché de la construction immobilière et exhorte les élus locaux à mettre fin à des politiques malthusiennes délétères.

Par Luc Chagnon


Pouvez-vous présenter la Fédération des Promoteurs Immobiliers ?


La FPI est l’organisme le plus représentatif dans la construction de logements neufs. L’association regroupe à ce jour [84/82] adhérents, et la FPI Nouvelle-Aquitaine est la première fédération de France grâce à l’attractivité de la Métropole et de la région.


Quel est l’intérêt pour un particulier aujourd’hui de choisir un promoteur adhérent à la FPI ?


Tous les adhérents sont sensibilisés aux problématiques contemporaines, concernant la qualité des logements, l’intégration de la biodiversité... La FPI est partie prenante de toutes les discussions avec les collectivités qui vont dans le sens d’une amélioration de la qualité globale de la construction, pour satisfaire la population d’une zone tendue comme Bordeaux. Les membres doivent d’ailleurs respecter un code de déontologie en ce sens.


Bordeaux reste-t-elle une ville attractive pour les investisseurs ?


La baisse relativement importante de la production ces derniers mois a entraîné une baisse mécanique des contrats de réservation. Mais il est également indéniable qu’on arrive à des niveaux de prix qui risquent de freiner les investisseurs, puisque dans le cadre du système Pinel notamment les loyers sont plafonnés par zone. Dans une zone B1 comme Bordeaux les loyers sont plafonnés à 10,15€/m², ce qui fait que vous pouvez avoir un T2 neuf pour 465€ par mois au cœur de la Métropole – ce que les gens ne savent pas.

Donc le Pinel est un système extrêmement vertueux, pour l’investisseur certainement, mais surtout pour la collectivité et pour les locataires, puisque cela concerne des bâtiments neufs avec des loyers très en dessous de ceux des bâtiments anciens. Mais si les prix continuent à augmenter avec des revenus plafonnés, vous perdez de la rentabilité, ce qui peut dissuader les investisseurs.

L’emplacement est toujours primordial dans l’immobilier, et en ce sens, Bordeaux offre un très bon investissement de long terme.

Malgré tout, il y a toujours deux aspects à un investissement : la rentabilité locative, mais aussi la valeur patrimoniale. Si vous avez un appartement au cœur de la Métropole, vous aurez peut-être une rentabilité locative plus faible qu’en zone détendue, mais vous serez sûr de le louer, et à la revente vous ne perdrez pas d’argent. L’emplacement est toujours primordial dans l’immobilier, et en ce sens, Bordeaux offre un très bon investissement de long terme.



Résidence Hypérion, quartier Euratlantique - Eiffage immobilier


La description que vous faites de l’investisseur tranche avec celle de « méchant » que l’on entend souvent…


Absolument ! L’investisseur participe à la collectivité, il n’est pas juste un spéculateur. Je tiens à rappeler que les opérateurs privés produisent 40 % des logements sociaux de la Métropole, ce que les gens ne savent pas non plus, et à des niveaux de qualité que les opérateurs sociaux n’ont pas. Il faut aussi dire que les programmes immobiliers en France nécessitent en général 50 % de pré-commercialisation avant d’être financés par les banques ; l’accession à la propriété sur plan étant encore extrêmement rare, les investisseurs permettent également de démarrer les programmes immobiliers, à des prix, je le répète, qui sont maîtrisés, et sous plafond de ressources – ce que personne ne sait non plus : le Pinel, c’est réservé aux « classes moyennes ».


Qu’en est-il des mises en commercialisation cette année ?


Au premier trimestre 2019, on a constaté pour la première fois une baisse des mises en vente extrêmement importante : - 52% par rapport au premier trimestre 2018. Seulement 730 logements mis en vente, contre 1 500 l’année dernière. La raison en est clairement identifiée : depuis 1 an, toutes les communes de la Métropole – sauf Bordeaux – refusent tous les nouveaux produits immobiliers.

Et ça n’a rien à voir avec les prix, puisque les ventes du premier trimestre 2019, elles, sont légèrement supérieures à celles du premier trimestre 2018. Donc il y a des clients pour acheter nos produits. Mais depuis mars 2018 (bien plus tôt que sous les autres mandatures), il y a une frilosité extrême des élus qui traduit un problème d’acceptation des nouveaux arrivants par les populations qui sont en place.

Quand vous interrogez les Bordelais, ils vous disent « on construit énormément à Bordeaux », mais un marché doit s’analyser en fonction de l’offre et de la demande ; avec 12 000 nouveaux habitants par an, on ne construit pas assez. Or, si vous baissez drastiquement la production dans le secteur diffus, soit 70 % du marché en Métropole, vous arrivez nécessairement à une catastrophe et à une nouvelle tension sur les prix. 



Photo : Gonz DDL / Unsplash


Comment pensez-vous que ces facteurs vont évoluer ? 


Encore une fois, le facteur principal reste la crainte d’une population déjà en place de voir arriver de nouveaux occupants.Le foncier, comme toutes les richesses, doit se partager. Donc, pour le partager intelligemment et en préservant un bâti et des espaces naturels de qualité, il va falloir que les Bordelais se fassent à l’idée qu’on va devoir densifier et augmenter la hauteur des constructions.

Parce que si on fait un village à R+1 sur toute la Métropole, on va accélérer l’étalement urbain et les problèmes de mobilité qui vont avec, notamment celui de laisser une catastrophe écologique à nos enfants. Donc il est évident qu’en freinant considérablement la délivrance des permis de construire on joue les apprentis sorciers, parce que l’absence de permis aujourd’hui, c’est l’absence de logements demain – et ce dans toutes les catégories, y compris le logement social.

Il y a donc plusieurs défis qui nous attendent : la production d’une offre conséquente et diversifiée – du logement social, du logement intermédiaire à prix maîtrisé pour les classes moyennes –, mais aussi l’amélioration de la qualité des constructions, pour que les gens puissent trouver dans du logement collectif les mêmes qualités que dans un logement individuel. C’est d’autant plus un défi qu’on nous demande à la fois de baisser le prix de la production et d’en augmenter la qualité.




FPI Nouvelle Aquitaine
6 rue Charles Lamoureux
33000 BORDEAUX