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État du marché immobilier bordelais

Habitat - Promoteurs
26-07-2019
État du marché immobilier bordelais

Les analystes paraissent confiants : après deux années d’une surchauffe qui a emporté tout Bordeaux ainsi que la première couronne dans sa fièvre, les variations observées depuis le coup d’arrêt de 2018 indiqueraient que les taux d’inflation à deux chiffres appartiennent bel et bien au passé. Mais les difficultés auxquelles doivent faire face les promoteurs laissent planer l’incertitude sur la capacité de la métropole, dont l’attractivité ne se dément toujours pas, à répondre à l’afflux continu de nouveaux arrivants.

Par Luc Chagnon


Si l’on surnomme toujours Bordeaux « la belle endormie », force est de constater que celle-ci a le sommeil plutôt agité. En témoigne l’emballement du marché immobilier constaté en 2016 et 2017, dans l’ancien comme dans le neuf, qui a vu les prix du mètre carré grimper à un rythme affolant : 10.7 % annuels en 2016, et jusqu’à 16.2 % en 2017 ! Un rythme qui a achevé de faire de Bordeaux la deuxième ville la plus chère du pays. Le reste de la métropole a évidemment fait les frais d’une telle attractivité, à mesure que l’assèchement de l’offre bordelaise poussait les nouveaux arrivants comme les ménages à revenu modeste à se diriger vers les communes limitrophes, dont les prix ont également fini par tutoyer les sommets.


Un marché qui reprend son souffle


Aujourd’hui la donne a changé. Les premiers mois de 2019 confirment la tendance qui a prévalu tout au long de 2018, à savoir une hausse des prix régulière mais beaucoup moins forte. Ceux de l’ancien n’ont ainsi augmenté que de 3.8 % entre mai 2018 et mai 2019 dans Bordeaux intra-muros. SeLoger.com estime à 4 652 €/m² le prix moyen du mètre carré à Bordeaux en mai, tout en soulignant l’existence de fortes disparités entre les quartiers qui ont vu leurs prix se stabiliser au cours des derniers mois et ceux, comme le Triangle d’or, Saint-Seurin ou les Chartrons, où ils ont poursuivi leur ascension. 

Il n’y a pas que le mouvement des prix qui a ralenti : celui des transactions aussi. Des biens, qui partaient dans l’heure il y a peu de temps encore, peuvent maintenant attendre jusqu’à trois mois avant de trouver preneur. Signe, selon plusieurs responsables d’agence, que les acquéreurs ont pris note de l’apaisement du marché et agissent en conséquence. « L’effervescence autour de Bordeaux étant passée, la presse s’étant fait l’écho d’un marché qui se calmait, les acquéreurs ne sont plus à même d’accepter tout à n’importe quel prix », expliquait déjà Valérie Lefloch à Logic-immo.com en décembre 2018. Ce ralentissement va de pair avec la reconstitution progressive d’une offre plus large, et de marges de négociation – légèrement – plus confortables pour les acheteurs. 



Cathédrale Saint-André - Photo ©Steve Le Clech 


Si certains ont pu pointer du doigt « la fin de l’effet LGV », le fléchissement de la tendance s’expliquerait aussi par le comportement des acheteurs récents, qui ne désirent évidemment pas vendre leur nouveau logement dans l’immédiat (ou du moins pas avant de pouvoir réaliser une plus-value importante) ; un effet mécanique après un tel volume de transactions. Rappelons tout de même qu’il ne s’agit là que d’une inflexion de la hausse, et non d’une inversion ; les logements bordelais ne semblent toujours pas voués à devenir plus abordables. 

C’est tout le contraire dans les villes alentour, où le retour du balancier se fait sentir avec d’autant plus de force que les prix avaient connu une croissance parfois jugée démesurée au regard des marchés locaux. Les villes de Pessac et Mérignac, qui affichaient chacune une hausse annuelle de plus de 13 %, ont toutes les deux vu leur prix moyen baisser sur ces 12 derniers mois (la première de 3.7 %, la seconde de 0.7 %). 

Le marché locatif reste quant à lui l’épine dans le pied de la métropole, dont la douleur se fait de plus en plus sentir chaque année. Malgré une demande toujours plus importante de la part des actifs comme des étudiants, l’offre demeure contrainte par la faible densité des nouveaux projets à Bordeaux même, et par la prudence des locataires qui quittent rarement leur logement avant d’en avoir trouvé un autre – ce qui bloque inévitablement le marché à grande échelle. Les plateformes de locations meublées touristiques sont également montrées du doigt, Airbnb comptant à elle seule près de 14 000 annonces à Bordeaux en décembre 2018. Plusieurs facteurs qui expliquent que la pénurie de studios et de T1 intervienne de plus en plus tôt dans l’année, dès le mois de juillet en 2018.



Pey Berland - Photo ©Vincent Bengold

Un problème d’offre explosif


Et la situation, de l’aveu même des promoteurs immobiliers, n’est pas près de s’arranger. En effet, l’année 2018 avait déjà connu un fort ralentissement des ventes de neuf dans la métropole, aux occupants mais aussi aux investisseurs. Un retour à la normale après de très bonnes années 2016 et 2017 ? Loin s’en faut, car ce ralentissement est en grande partie dû à des mises en vente en chute libre (moins 52 % entre les premiers trimestres 2018 et 2019 avec seulement 730 logements), qui devraient au moins, pour répondre à la demande, suivre la courbe démographique. Or, l’offre de logements est freinée par plusieurs phénomènes qui menacent de transformer le marché immobilier bordelais en bombe à retardement. 


« Depuis mars 2018, toutes les communes de la métropole, à part Bordeaux, refusent tous les nouveaux projets immobiliers, comme si on avait une espèce de moratoire sur la production de logements »

Arnaud Roussel-Prouvost -  Président de l’antenne régionale de la Fédération des Promoteurs Immobiliers


L’un d’eux reste la trop faible densité des constructions qui augmente l’emprise au sol, donc le prix du foncier, ce qui décourage une partie des investisseurs et transmet le processus d’étalement urbain aux autres villes de la métropole. Mais, s’ajoute à cela une conjoncture politique particulière : à l’approche des élections municipales de 2020, l’adage « maire bâtisseur, maire battu » trotte visiblement dans toutes les têtes. « Depuis mars 2018, toutes les communes de la métropole, à part Bordeaux, refusent tous les nouveaux projets immobiliers, comme si on avait une espèce de moratoire sur la production de logements », explique Arnaud Roussel-Prouvost, président de l’antenne régionale de la Fédération des Promoteurs Immobiliers. Un coup de frein brutal qui risque de se faire sentir pleinement d’ici 2 à 3 ans, alors que les stocks de logements sont déjà bien en-deçà du niveau attendu d’un marché équilibré. Si Bordeaux veut poursuivre sa croissance tout en évitant l’asphyxie, un changement de stratégie s’impose.