Réduire ses impôts grâce aux dispositifs de défiscalisation

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27-09-2017
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Réduire ses impôts grâce aux dispositifs de défiscalisation


Le dispositif Censi-Bouvard permet de réduire ses impôts de 11 % du montant de l'investissement pour 9 ans d'engagement de mise en location, et de récupérer la TVA immobilière (20 %).

Réduire ses impôts grâce  aux dispositifs de défiscalisation


Cet avantage fiscal se calcule sur un prix d'investissement maximal de 300.000 €. Elle permet donc aux contribuables qui investissent dans un logement situé dans une résidence avec services (résidences pour étudiants, résidences seniors, établissements hospitaliers pour personnes âgées dépendantes) de bénéficier d'économies d'impôts conséquentes. Attention : la loi Censi-Bouvard s'arrête le 31 décembre 2017. Les investisseurs tentés par les résidences services peuvent aussi s'orienter vers un autre dispositif, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Avec lui, il est possible de ne pas être imposé sur les loyers perçus. Une faculté très intéressante qui peut durer une vingtaine d'années !

 
EXEMPLE

Vous achetez un studio dans une résidence étudiante.
• Le prix : 150 000 €.
• Le montant de la réduction d'impôts : 16500 € sur 9 ans, soit 1 833 € par an pendant neuf ans.

Vous achetez un trois pièces dans une résidence senior.
• Le prix : 360 000 €.
• Le montant de la réduction d'impôts : 39600 € (11% de 300 000 €), soit 3 600 € par an pendant 9 ans.

Les conditions à respecter


Il concerne les résidences étudiants, les résidences senior, les logements pour les personnes âgées dépendantes ou handicapées (Ehpad), les logements affectés à l'accueil des familles de ces personnes et les établissements de soins longues durées.
Le logement doit être loué meublé (bail signé avec l'exploitant de la résidence) pendant au moins neuf ans. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition (si elle est postérieure), pour les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement. Il est permis d'acheter plusieurs logements la même année, contrairement au dispositif Pinel en location vide, qui est limité à deux logements par an.
Pour profiter de la réduction d'impôts, il n'y a pas besoin de respecter des plafonds de loyers et des plafonds de ressources du locataire, comme c'est le cas avec la loi Pinel.



Investir en statut LMNP


Il est parfaitement possible d'investir en résidences services sans profiter de la réduction d'impôts Censi-Bouvard. Dans ce cas, l'investisseur bénéficiera d'un régime lui aussi très intéressant, le statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP. Lors de la déclaration d'impôts, on retranche les charges comme les intérêts d'emprunt des loyers. Ces mêmes loyers sont donc ramenés à zéro et ne sont donc pas imposables. Une fois cette première phase passée, on applique des amortissements. Ce qui signifie que l'on retranche des loyers une partie du prix du logement. Là encore, les loyers sont ramenés à zéro et ne sont donc pas soumis à l'impôt. Avec un montage bien pensé, cette faculté de défiscaliser les loyers peut durer une vingtaine d'années.
LMNP ou Censi-Bouvard, l'investisseur peut profiter d'un autre bonus fiscal substantiel. Dans les deux cas, il loue meublé par bail commercial signé avec l'exploitant de la résidence. L'investisseur est donc considéré comme un établissement commercial. A ce titre, il récupère la TVA versée lors de l'achat, soit une économie de 20 % sur le prix du logement.