L'investisseur achète dans un immeuble neuf un appartement décoté (de 50 à 60% par rapport au prix réel) dont il ne conserve que la nue-propriété pendant la durée du démembrement (15 à 20 ans). L'usage du bien est cédé à un bailleur social (sociétés HLM) qui est l'usufruitier. Ce dernier détient le droit de louer le logement à des locataires selon les critères du prêt locatif social (plafonds de revenus et de loyers). A l'issue du contrat, l'investisseur recouvrera la pleine propriété de son bien remis à neuf.
Les avantages fiscaux de l'usufruit locatif social
Avec l'usufruit locatif social, l'investisseur achète un logement à moitié prix et il enregistre une plus-value exonérée d'impôts lorsqu'il revend. De plus, les intérêts d'emprunt sont fiscalement déductibles des autres loyers si l'investisseur possède déjà un patrimoine locatif et le nu-propriétaire est exonéré de la taxe foncière. Pendant la durée du bail, le logement n'entre pas dans le calcul de l'impôt sur la fortune. En effet, vis-à-vis de l'ISF, le contribuable doit déclarer les biens dont il est propriétaire ou usufruitier. En revanche, la nue-propriété n'entre pas dans le calcul de l'imposition.
Les plus de l’acquisition de nue-propriété
L’acquisition de nue-propriété par des particuliers est financièrement et fiscalement très intéressante :
exonération des plus-values
pas d’imposition au titre de l’ISF
déductibilité des intérêts d’emprunts
absence de revenus imposables
taxe foncière à la charge de l’usufruitier
Opérations « gagnant- gagnant » :
les bailleurs sociaux y trouvent de nouvelles sources de financement pour leur parc de logements
les particuliers nus propriétaires y trouvent une bonne rentabilité sur la durée avec une fiscalité attractive et sans aucun des soucis de l’investissement locatif (dégradations du bien, recherche de locataires,…).
